房地产
房地产链条从拿地和园区开发起步，经住宅开发销售回笼资金，再沉淀为商业地产、物业管理和存量房交易服务。新房销售、房企到位资金和新开工直接决定上游土地和下游建筑建材需求；存量房交易和物业运营是房企转向轻资产的方向。
研究看点
- 2026 年 1—9 月全国房地产开发投资 53,364 亿元，同比下降 20.6%（可比口径），其中住宅投资 41,125 亿元，下降 20.5%。
- 1—9 月新建商品房销售面积 56,483 万平方米，同比下降 13.2%；销售额 53,799 亿元，下降 13.9%。同期二手房交易网签面积 61,746 万平方米，同比增长 10.7%，存量房成交在增长。
- 1—9 月房地产开发企业到位资金 56,813 亿元，同比下降 21.6%：国内贷款 7,624 亿元，下降 33.1%；定金及预收款 17,982 亿元，下降 14.8%；个人按揭贷款 7,678 亿元，下降 22.1%。
- 1—9 月房屋新开工面积 34,031 万平方米，同比下降 24.9%；竣工面积 23,271 万平方米，下降 25.1%；9 月末新建商品房待售面积 74,825 万平方米，同比下降 1.5%。
上游 · 土地与园区开发
土地取得、片区和产业园区开发与招商，园区运营商以开发区平台为主，收入来自土地开发、租赁和招商。
- 张江高科：土地开发与使用权经营、园区地产开发
- 上海临港：园区招商运营、园区地产开发
- 南京高科：房地产市政和股权投资业务、园区地产经营
- 外高桥：自由贸易园区运营、全产业链集成服务
- 中新集团：房地产开发与经营、工业产房、商业租赁
- 浦东金桥：开发区开发建设、招商引资
中游 · 住宅开发与销售
拿地、开发、预售，现金回笼靠定金预收款和个人按揭，是房地产链条里资金周转最敏感的一环。
下游 · 商业地产与持有运营
写字楼、购物中心和综合体的持有出租，收入看租金和出租率，与住宅开发的周期相对独立。
下游 · 物业管理
住宅与商办物业的管理服务和社区增值服务，现金流稳定，规模来自母公司的开发项目和第三方外拓。
下游 · 交易与中介服务
二手房和新房交易、租赁、咨询与代理；成交以存量房为主，收入看交易量和佣金率。